El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es la fuente principal de financiación de los Ayuntamientos, y más ahora que son escasas las licencias por obras.

En su gestión intervienen, por un lado, la Dirección General del Catastro (el Estado), a través de la fijación del valor catastral, y por otro, los Ayuntamientos, los cuales determinan los tipos impositivos, así como determinados beneficios fiscales, que dan lugar finalmente a la cuota del impuesto que nos cobran todos los años.

Por lo que respecta al valor catastral, se fija objetivamente para cada bien inmueble y resulta de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la Ponencia de valores del municipio correspondiente.

Así, para determinar el valor catastral de un inmueble se consideran esencialmente los siguientes componentes:

• 1. La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción. De tal forma que si la casa hace esquina, su valor catastral es mayor que si fuera entre medianeras, o si el terreno es de regadío es mayor que si fuera de secano.

• 2. El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales, el uso, la calidad y la antig¨edad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico. En definitiva lo que vale la edificación por sí misma.
• 3. Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción. Es decir, lo que ganó el que promovió la construcción del edificio y luego lo vendió al usuario final del mismo, cuando promotor y usuario no son la misma persona, como ocurre habitualmente.

Con carácter general, el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado. A tal efecto, el Estado fija un coeficiente de referencia al mercado del 0,5 en el momento de aprobación y entrada en vigor de la Ponencia. Por ello en nuestro recibo del IBI observamos que el valor que figura como catastral, no es ni mucho menos el valor por el que podríamos vender nuestra vivienda. Incluso, en los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, como son las Viviendas de Protección Oficial, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.

Los valores catastrales se pueden actualizar anualmente mediante la aplicación de coeficientes aprobados por las correspondientes Leyes de Presupuestos Generales del Estado. De esta forma, al incrementar el valor catastral la Administración obtiene más ingresos por los bienes inmuebles que tienen los ciudadanos.

Se considera una alteración de orden físico: una nueva construcción, ampliación, rehabilitación, demolición o derribo. No son las obras de conservación y mantenimiento.

Se considera una alteración de orden económico la que implica una modificación del uso o destino de los bienes inmuebles, siempre que no conlleven alteración de orden físico, como por ejemplo de vivienda a local comercial.

Se considera una alteración de orden jurídico la producida por la transmisión de la titularidad, la segregación, división o agrupación de bienes inmuebles.

La otra vía de recaudar más, es a través de la modificación de la Ordenanza Fiscal Municipal, de forma que el Ayuntamiento podría llegar a fijar un tipo impositivo mayor.

En definitiva, son dos los factores responsables del importe del recibo del IBI: el valor catastral y el tipo de gravamen. Cada uno dependiente de los los gestores que nombrabamos al principio, de un lado la Dirección General del Catastro, y del otro Ayuntamiento.

Y dicho todo esto, ahora nos toca esperar para el bien del bolsillo del particular, que los que nos gobiernan no anuncien un día de estos una revisión catastral, o un nuevo coeficiente al alza en los Presupuestos Generales del Estado, y que la joven Corporación Local de Guadiana no apruebe su primera Ordenanza Fiscal de forma que sea muy generosa para las vacías arcas municipales.

José Antonio Ramos,

arquitecto

artículo extraído de la publicación trimestral ACM Guadiana